A priori puede parecer que adquirir un local y convertirlo en vivienda puede ser un modo más económico para acceder a un inmueble de carácter residencial. Algunos municipios o incluso comunidades, han promocionado esta modalidad como una alternativa más o menos “barata” y rentable para dar respuesta a algunos de los principales problemas del sector de la vivienda: elevados precios, la alta demanda de alquiler, fomentar una nueva modalidad de turismo….
La realidad es que lo que a priori pueda parecer un mero “cambio de uso”, este trámite depende del Plan General de Ordenación Urbana municipal; un marco que establece las condiciones necesarias de habitabilidad y salubridad, así como las disposiciones específicas para poder llevar a cabo esta conversión de manera conveniente, lo que será clave para que puedan darse algunas derivadas como la consecución de una hipoteca, la posibilidad de empadronarse, o la consecución de la cedula de habitabilidad… entre otras cosas, hasta poderlo poner en alquiler o contratar los suministros.
Los trámites para convertir un local en vivienda
Una vez se ha verificado que el local cumple con las condiciones y requerimientos necesarios, es preciso presentar un proyecto técnico elaborado por un arquitecto que deberá ser aprobado por el ayuntamiento, al tiempo que se tramita la licencia de obras y el pago correspondiente de tasas e impuestos.
Finalizada la reforma, será necesario obtener el certificado de fin de obra, así como acudir al Catastro para proceder con la modificación del uso del local a vivienda. Con ello deberá solicitarse la licencia de primera ocupación, acudir al notario donde una escritura recoja el cambio de uso y finalizar el trámite en el Registro de la Propiedad.
¿Cuáles son las principales características que debe cumplir un local convertible a vivienda?
1. Ubicado en planta baja o bajo el portal, sólo cuando por condiciones topográficas, ese local esté 2,5 metros por encima de la acera.
2. Deberá ser exterior, esto es: dar frente a una via publica, calle o plaza; dar a un espacio libre de edificación o a un patio que cumpla con las normas correspondiente en cuanto a dimensiones (min 25 m2 y una vista recta no inferior a 5 metros).
3. El alfeizar de la ventana tiene que estar a una distancia mínima de 1,50 metros desde la acera.
4. El tamaño de los huecos en fachada para ventilación e iluminación no podrán ser inferiores a 1,5 m x 80 cm.
5. Cumplimiento de las normas del CTE.
6. El acceso al local deberá darse desde elementos comunes de la edificación, salvo casos excepcionales definidos en el PGOU.
7. Superficie mínima útil: 45 m2.
8. La lonja deberá tener una altura de 3 metros y 50 m2 de superficie como mínimo con el fin de poder subir el suelo al menos 50 cm sobre la rasante exterior.
9. Se dividirá al menos en las siguientes estancias: estar-cocina-comedor (que podrán agruparse en algunos casos bien definidos en el PGOU); aseo completo y dormitorio. Las superficies mínimas serán:
10. Las cocinas deberán contar con dispositivo de evacuación de gases, humos y vapores con salida independiente hasta la cubierta del edificio; en los que haya una agrupación de sala -cocina-comedor deberá además contarse con shunt. Se estudiarán casos excepcionales en los que pueda justificarse la imposibilidad de la instalación a través de la cubierta.
11. Cuando las viviendas cuenten con un solo baño, su acceso deberá ser desde una zona de paso (pasillo, distribuidor o vestíbulo), pero nunca desde un dormitorio; podrá darse el acceso desde salón o el salón-comedor ó cocina sólo en aquellas viviendas de 3 dormitorios.
12. El tendido de ropa deberá hacerse al exterior en patio de parcela o en ausencia de este deberán contar con la instalación adecuada con protección de vistas desde la calle o patio de manzana.
13. El acceso a la vivienda NO podrá efectuarse directamente a la sala de estar, dormitorio o comedor, y tampoco a la cocina, salvo cuando se trate de una segunda entrada.
14. Estas viviendas no podrán estar localizadas en el centro de la ciudad, donde así lo haya excluido el PGOU específicamente o en aquellas zonas de la ciudad donde no se cumplan los objetivos acústicos.
15. El edificio donde se ubica el local convertible a vivienda deberá estar destinado en su totalidad a viviendas; en caso de la existencia de talleres, consultas u oficinas que ocupen total o parcialmente el edificio; este trámite no será viable.
16. La calle o espacio exterior al que de frente la fachada de la edificación deberá ser una calle urbanizada de libre acceso y uso público con un mínimo de 5 metros de ancho, ó un espacio libre de edificaciones que cuenten con vistas rectas no inferiores a 16m.
17. En el caso de un local que colinde con actividades clasificadas deberán adoptarse las medidas correctoras legalmente previstas.
Un dato importante: ¿cuánto se revalorizará tu local?
Las viviendas resultantes de un cambio de uso en planta baja, incluso las destinadas a personas discapacitadas, se calificarán como viviendas de protección pública en la modalidad de Vivienda Tasada Municipal, y no podrá ser destinada a segunda vivienda o cualquier otro uso que no fuere domicilio habitual en régimen de propiedad o arrendamiento cumpliendo las exigencias de Etxebide.
El precio máximo de venta del metro cuadrado útil no podrá ser superior a 1,7 veces el precio máximo de las viviendas de protección oficial de régimen general (1.629,31 euros.m2 util para Bilbao; 1.424,03 €-m2 util en el resto de municipios), lo que hace un total de 2.769,83 €/ m2 util en el caso de la capital vizcaína.
Ejemplo práctico:
La renta máxima de arrendamiento será de 6,23€/m2 util al mes.
¿Tienes un local y necesitas ayuda para reconvertirlo a vivienda? Te ayudamos.
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